Die zolder is van mij!
Pietersen heeft een pand waarvan de zolder al jaren gebruikt wordt door de buren. Als hij de zolder zelf weer wil gaan gebruiken, zegt de buurman echter dat hij inmiddels eigenaar is geworden. Hoe zit dat?
Natrekking
Het begrip ‘natrekking’ zal u vast wel bekend zijn. Het gaat dan meestal om onroerende zaken die worden gebouwd op de grond van iemand anders. De eigenaar van de grond wordt dan door natrekking eigenaar van alles wat op de grond is gebouwd.
Horizontale natrekking. Minder bekend is dat er ook nog zoiets bestaat als ‘horizontale natrekking’. Horizontale natrekking komt minder voor dan ‘normale’ natrekking, maar is niet minder belangrijk. Het begrip horizontale natrekking en de gevolgen daarvan laten zich het best toelichten aan de hand van een zaak die onlangs diende bij het Gerechtshof Amsterdam (LJN: BB8802).
In één hand
Twee panden (nummers 89 en 91) waren jarenlang van dezelfde eigenaar. De eigenaar had rond 1930 de zolder van beide panden samengevoegd en verbouwd tot een schilderijenzaal en een atelier. De panden werden bij deze verbouwing binnendoor met elkaar verbonden, maar in een later stadium is deze verbinding weer dichtgemaakt. Deze zolderruimte was uitsluitend te bereiken via nummer 91.
In 1970 droeg de toenmalige eigenaar de eigendom van het pand met nummer 91 over aan Swinkels. De akte vermeldde het volgende:
Verkoper vestigt ten gunste van het verkochte (91) en ten laste van het hem toebehorende perceel 89 de erfdienstbaarheid van het uitsluitend gebruik van de bovenste verdieping (te weten: de vijfde woonlaag) van het zich op het lijdend erf bevindende voorhuis als woonruimte of voor een kunstenaar bestemde werkruimte, met dien verstande dat geen gebruik mag worden gemaakt van machines en dergelijke, waarvoor ingevolge de Hinderwet vergunning moet worden verzocht.
In 1974 draagt de eigenaar de eigendom van het pand met nummer 89 over aan Pietersen, die al lang in dit pand woont.
De akte vermeldt onder meer:
De verkoper verleent geen vrijwaring voor erfdienstbaarheden. Hem zijn geen andere erfdienstbaarheden bekend dan die vermeld in de akte van verkoop en koop op een december negentienhonderd zeventig en verwijst naar de akte van 1 december 1970.
Dit is van mij
De zoon van Pietersen is inmiddels eigenaar van nummer 89 en wil de zolder van zijn pand in gebruik nemen en een doorgang maken naar de zolderverdieping. Kort gezegd vordert Pietersen van Swinkels dat hij de zolder ontruimt.
Pietersen stelt dat hij eigenaar is van de zolderverdieping boven zijn pand.
De rechter stelt vast dat de zolderverdieping al sinds 1904 bij nummer 91 hoorde en was gebouwd en ingericht als één ruimte die na 1904 nooit bij nummer 89 had gehoord. De zolder was al die jaren bestanddeel geweest van nummer 91.
Als gevolg daarvan is Swinkels door horizontale natrekking eigenaar geworden van het deel van de zolderverdieping dat boven nummer 89 ligt.
Hij kan over de zolderverdieping beschikken en deze gebruiken zoals hij wil, zolang Pietersen geen vordering tot afbraak of sloop heeft. Omdat Swinkels eigenaar was van de zolder werd zijn eigendomsrecht op geen enkele wijze beperkt door de bepalingen van de erfdienstbaarheid. Hij mag de zolder dus ook op andere manieren gebruiken dan als kunstenaarswoning of -atelier.
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.