VERHUUR - 21.12.2007

Ik wil hém in mijn plaats …

Wat voor soort huur?

Om te beginnen is het van groot belang te weten wat voor soort huurovereenkomst er is gesloten. Bij bedrijfsruimte zijn er twee mogelijkheden.

• Middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW). Het gaat dan om een voor publiek toegankelijk lokaal, zoals horeca, winkels, etc. In dat geval is er een apart artikel over indeplaatsstelling in de wet opgenomen.

• Als u te maken heeft met overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW), zoals een loods, groothandel of kantoor, is er in de wet niets geregeld voor indeplaatsstelling.

Toestemming verhuurder

Voor beide typen bedrijfsruimte geldt dat de verhuurder toestemming moet geven voor overname van het contract door de overnamekandidaat. Als de verhuurder instemt, kan in een akte van indeplaatsstelling worden opgenomen dat de huurovereenkomst wordt overgedragen en onder welke voorwaarden. Dit moet schriftelijk gebeuren.

Er verandert niets. In principe blijven alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst bestaan, maar er kunnen aanvullende afspraken in de akte worden opgenomen, bijv. over de huurprijs of de onderhoudsverdeling.

Een voorbeeld van een akte van indeplaatsstelling kunt u downloaden van http://vastgoed.indicator.nl (VG 12.01.02).

Als de verhuurder tegenstribbelt

Als de verhuurder niet meewerkt, blijft uw cliënt de huurder en dat is niet de bedoeling. De verkoop van het bedrijf komt dan immers op losse schroeven te staan.

Alleen bij 290-bedrijfsruimte bestaat de mogelijkheid om indeplaatsstelling af te dwingen. De huurder kan de rechter verzoeken hem te machtigen de koper in zijn plaats te stellen als huurder. Dit kan de rechter alleen toewijzen als de nieuwe huurder ook daadwerkelijk het bedrijf overneemt. Hij weegt daarbij alle omstandigheden mee.

Het moet wel serieus zijn! De rechter kan de vordering alleen toewijzen als uw cliënt een zwaarwichtig belang heeft bij overdracht. Als voorwaarde geldt daarbij dat de voorgestelde nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt voor volledige nakoming van de huurovereenkomst, maar ook voor een behoorlijke bedrijfsvoering. De rechter kan daarbij een aanvullende voorwaarde opleggen. De praktijk wijst uit dat een verzoek om indeplaatsstelling vaak wordt toegewezen.

Eerst praten. Een verzoek tot indeplaatsstelling aan de rechter kan pas worden gedaan nadat is gebleken dat de verhuurder niet wil meewerken.

Wanneer naar de rechter. Het verzoek aan de rechter moet vóór of direct nadat de koopovereen-komst van het bedrijf is getekend, worden gedaan. Let op. Vaak wordt een ontbindende voorwaarde hieromtrent in de koopovereenkomst opgenomen. Tip. Plaats de rechter niet voor een voldongen feit door de koper het gehuurde te laten gebruiken.

Overige bedrijfsruimte

Bij overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) bestaat deze wettelijke mogelijkheid niet en kan de verhuurder nimmer worden gedwongen akkoord te gaan met een indeplaatsstelling.

Let op. Verklaar, bij het aangaan van de huurovereenkomst overige bedrijfsruimte, artikel 7:307 BW van toepassing zodat dit wél kan.