Projectontwikkelaar als kale kip
Als u een aannemingsovereenkomst sluit met een tussenpersoon (projectontwikkelaar), heeft u dan óók een overeenkomst met de eigenlijke opdrachtgever?
Opdracht via een projectontwikkelaar. Een opdrachtgever had een overeenkomst gesloten met een projectontwikkelaar voor het ontwerp en de bouw van een woonhuis. De koop-/aannemingssom zou in termijnen door de opdrachtgever aan de projectontwikkelaar worden betaald.
De feitelijke bouwwerkzaamheden werden uitgevoerd door uw collega-aannemer, die daarvoor een aparte aannemingsovereenkomst had gesloten met de projectontwikkelaar. Ook de aannemer zou door de projectontwikkelaar in termijnen worden betaald, zoals in de bouw gebruikelijk is.
Betalingsmoeilijkheden
Ruwbouw gereed. Nadat de ruwbouw van de woning nagenoeg was voltooid, legde de aannemer het werk stil omdat hij al een tijdje niet meer door de projectontwikkelaar was betaald. Het bleek dat de ontwikkelaar in financiële problemen zat.
Bouw(kundige) kosten. De aannemer had voor de bouw van de woning behoorlijk wat bouwkundige kosten gemaakt. Inclusief 10% winstopslag kwam dat uit op een bedrag van ruim € 250.000,-. Omdat het voor uw collega-aannemer al snel duidelijk werd dat er bij de projectontwikkelaar niets meer te halen viel, klopte hij aan bij de opdrachtgever. Hij stelde dat deze in de plaats van de projectontwikkelaar, als wederpartij in de overeenkomst met de opdrachtgever kon worden beschouwd. Ook zou volgens de aannemer door zijn bouwactiviteiten de opdrachtgever zichzelf ‘ongerechtvaardigd hebben verrijkt’. Want de opdrachtgever had nu een huis (weliswaar nog in ruwbouwstaat) dat op dat moment ten minste € 300.000,- waard was. En tot dan toe had hij daar niet meer dan € 35.000,- voor betaald! Het zou volgens de aannemer dan ook niet meer dan redelijk zijn als de opdrachtgever in de plaats van de projectontwikkelaar de nog niet-betaalde termijnen aan hem zou voldoen.
Wat zegt de hoogste rechter daarover?
Zure uitspraak van de hoogste rechter. Maar helaas voor uw collega, dacht de Hoge Raad (de hoogste rechter in Nederland) daar toch geheel anders over.
Volgens de rechter was er geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking van de kant van de opdrachtgever en was er tussen hem en de aannemer ook geen contract. De rechter had hiervoor de volgende argumenten.
1. De opdrachtgever had de overeenkomst gesloten met de projectontwikkelaar en niét met de aannemer; laatstgenoemde was dan ook geen partij bij die overeenkomst.
2. De bouw van de woning is door de aannemer stilgelegd door omstandigheden (de betalingsproblemen van de projectontwikkelaar) waar de opdrachtgever part noch deel aan had.
3. De overeenkomst van de opdrachtgever met de projectontwikkelaar is ontbonden met instemming van laatstgenoemde.
4. De opdrachtgever heeft de woning laten afbouwen door een andere aannemer tegen een aanzienlijk hoger bedrag dan oorspronkelijk met de projectontwikkelaar was overeengekomen.
Kale kip. Uw collega kon volgens de rechter dan ook niet de opdrachtgever maar alléén de projectontwikkelaar aansprakelijk stellen. Dat is een zure uitspraak. Van een projectontwikkelaar als kale kip is het nu eenmaal moeilijk veren plukken!
Tip. U bent beter ingedekt tegen ‘kale kippen’ als u een bankgarantie eist voor de nakoming van hun betalingsverplichtingen. Werk hier dus liefst mee!
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.